감정평가라 함은 ‘토지 등’ 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있습니다. 감정평가의 대상이 되는 ‘토지 등’이란 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 저작권, 산업재산권, 어업권, 광업권, 광업재단, 입목, 건설기계등 등록재산, 유가증권이 있습니다. 그러므로 귀하께서 질의하신 사물(고서, 보석, 천연가죽 등)에 대한 질의는 다른 관련 전문가에게 문의하시기 바랍니다.

토지의 평가는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 평가시점 당시의 관계법령, 공법상 제한 사항, 가격형성요인 등을 종합적으로 고려하여 평가합니다. 다만, 경매목적의 평가이든 보상목적의 평가이든 제반요건이 유사하다면 평가가격이 유사할 수 있으나, 취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 따라 당해사업으로 인한 개발이익은 배제하고 정당한 보상액으로 평가하도록 규정하고 있으며, 경매목적의 평가는 최저매각가액의 제시를 위한 목적의 평가이므로 평가가격에 차이가 발생할 수 있습니다.

「감정평가에 관한 규칙」(이하 ‘규칙’이라함) 제5조에 의하면 “대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적, 대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적, 성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 또한, 규칙 제10조에 의하면 “평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 원가방식, 비교방식, 수익방식 중 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 평가목적별로 근거법령, 평가목적에 따른 근본 취지, 개발이익의 반영 정도 등을 감안하여 평가하게 되므로 평가가격이 상이할 수 있습니다.

감정평가라 함은 ‘토지 등’ 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있습니다. 감정평가의 대상이 되는 ‘토지 등’이란 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 저작권·산업재산권·어업권·광업권·광업재단·입목·건설기계 등 등록재산·유가증권이 있습니다. 아울러 평가목적별로 일반평가(시장가격 산정), 담보평가(금융기관 등의 담보가치 산정), 보상평가(취득하는 수용목적물의 보상액 산정), 경매평가(최저낙찰가액 산정), 자산재평가(기업자본의 정확한 가치산정) 등이 있습니다. 그러므로 기대수익감정평가 대상이 토지 등 이라면 가능하나 신체감정, 사업계획서 감정은 다른 전문가에 문의하시기 바랍니다.

감정평가수수료는 법정된 평가수수료, 실비, 부가가치세로 구성되며, 자문 및 상담 등 감정평가 외 업무의 경우 법정 수수료 요율이 적용되지 않습니다.

1) 평가수수료

pc에서는 오른쪽에 모바일에서는 하단에 감정평가수수료 자동계산기가 있습니다.

① 평가수수료 요율 체계

② 평가수수료 1.5배 적용 대상
• 6월 이상 가격시점율 소급하는 평가
• 특수용도의 구축물(교량, 댐, 선거, 기타 이에 준하는 물건)의 평가
• 산림, 입목, 묘포, 화훼 및 관상용 식물의 평가
• 육로 또는 공로 통행이 불가능한 도서지역에 소재하는 물건의 평가
• 손실보상을 위한 공장 등 산업체 시설의 평가
• 해체 처분가격으로의 평가
• 도로, 구거, 철도용지, 묘지, 유지, 하천 및 제방과 이에 편입되는 토지의 평가
• 광산 및 광업권 또는 온천의 평가
• 어장 및 어업권(신고어업 및 허가어업을 포함한다)의 평가
• 토지수용위원회가 의뢰하는 이의신청재결을 위한 평가
• 선하지(線下地)와 이에 편입되는 토지의 감정평가

2) 실비

실비는 여비, 물건조사비, 공부발급비 및 그 밖의 실비 등입니다.
① 여비 : 한국감정평가사협회의 제안(지역별, 거리별로 산정)에 따라 국토교통부장관이 승인한 여비규정 적용
② 물건조사비 : 건물 등에 대한 조사비로 1동당 일정 금액(예 : 1만원)
③ 공부발급비 : 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도등본, 건축물대장, 등기부등본 등의 발급에 따른 비용
④ 기타실비 : 사진촬영비, 특별용역비 등

3) 부가가치세(10%) : 평가수수료와 실비 합계액의 10%

감정평가 목적 및 대상물건의 종류에 따라 감정의뢰의 주체, 형식, 구비 서류 등이 달라질 수 있습니다.

1) 상속, 증여, 자산재평가, 일반거래 등을 목적으로 한 감정평가는 의뢰인이 직접 감정평가사사무소에 의뢰하며, 감정평가의뢰서에는 아래 내용이 포함됩니다.
① 의뢰물건의 소재지 및 종류
② 감정평가의 목적, 제출처, 소요 부수
③ 구비 서류
④ 의뢰인의 인적사항 및 서명(날인)
⑤ 소유자와 의뢰인이 다른 경우 소유자의 동의
⑥ 세금계산서 등의 발급을 위한 정보
⑦ 약정사항 : ■수수료 및 착수금에 대한 사항, ■감정이 불가능한 경우에 대한 사항, ■수수료의 납부 및 교부, ■감정평가서의 사용 용도 제한 등

2) 담보대출을 위한 감정평가는 해당 담보대출을 실행하는 금융기관이 직접 협약이 맺어진 감정평가법인 등에 감정평가를 의뢰합니다. 다만, 금융기관과 관계없이 근저당권 설정을 위해 담보평가가 필요한 경우에는 해당 부동산의 소유자 등이 직접 감정평가사사무소에 감정평가를 의뢰할 수 있습니다.

3) 공익사업 편입으로 손실보상을 위한 감정평가가 필요한 경우에는 사업시행자가 감정평가를 의뢰하며, 토지소유자는 소유자추천제도를 통해 감정평가사무소를 사업시행자에게 추천할 수 있습니다.

4) 법원 경매 및 소송을 위한 감정평가는 관할 법원에 등록된 감정인에게 법원이, 공매(세금 체납)와 국·공유 재산 매각을 위한 감정평가는 자산관리공사에 등록된 감정평가사에게 자산관리공사가 직접 의뢰합니다.

감정평가 목적에 따라 차이가 있으나, 감정평가가 의뢰된 이후에는 아래와 같은 절차로 진행됩니다.

1) 기본적 사항의 확정 및 처리계획 수립

의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 목적물, 기준시점, 감정평가 조건, 기준가치, 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항, 수수료 및 실비에 관한 사항 등을 확정하고 평가 기간 등에 대한 처리계획을 수립합니다.

2) 대상물건의 확인(현장조사)

감정평가 목적물에 대한 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 하며, 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있습니다.

3) 자료수집 및 정리

대상물건에 대한 지적공부, 실거래 및 평가사례, 조성원가, 도급계약서, 세금계산서, 시점수정을 위한 통계자료 등의 자료를 수집하여 정리합니다.

4) 감정평가서 작성

자료검토 및 가치형성요인을 분석하고, 감정평가방법의 선정 및 적용을 통해 감정평가액을 결정하여 감정평가서를 작성하게 됩니다.

5) 심사 및 가격 확정

자체 심사 또는 감정평가사협회 심사절차 등을 거쳐 감정평가액이 확정됩니다.

6) 수수료 입금 및 감정평가서 제출

보수에 관한 기준에 따라 수수료가 산정되며, 감정평가 의뢰인이 수수료를 입금하게 되면 감정평가서를 의뢰인에게 보냅니다.