감정평가사사무소에 감정의뢰를 하시고 수수료를 입금하신 경우 당연히 사업자의 경우 세금계산서, 개인의 경우 현금영수증 발급이 가능합니다. 지급하신 금액은 세무처리시 비용으로 인정될 수 있으므로 필히 해당 감정평가사사무소에 요청하시어 발급을 받으시길 바랍니다.

표준지공시지가는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 토지시장의 지가정보 제공, 개별공시지가 산정(시군구에서 산정), 토지평가의 기준 등으로 활용하고자 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관이 조사,평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격을 말합니다. 표준지공시지가에 대하여 이의가 있을 경우 결정,공시일부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 개별공시지가에 대하여는 시군구청장에게 이의를 신청하실 수 있습니다.

우리나라의 표준지 공시지가, 개별공시지가, 표준주택가격, 개별주택가격, 공동주택가격은 부동산공시가격알리미( http://www.realtyprice.or.kr/ ) 에서 열람이 가능하며 보다 자세한 사항은 결정공시권자인 해당지역의 시군구청장에게 문의하시기 바랍니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제45조에 해당하여 영업손실에 대한 보상을 할 경우 제46조제3항[영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외한다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다. 이 경우 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 다음 산식에 의하여 산정한 연간 영업이익에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영업이익으로 본다. 연간 영업이익=「통계법」제3조제3호에 따른 통계작성기관이 같은 법 제18조에 따른 승인을 받아 작성?공표한 제조부문 보통인부의 노임단가×25(일)×12(월)]에 따라 평가하며, 아울러, 영업이익의 산정은 우리 협회「영업손실보상평가지침」제10조[평가의뢰자 또는 영업행위자가 제시한 자료 등에 의한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 당해 영업의 최근 3년간의 평균(추정) 매출액 등에 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 일반적인 영업이익률을 적용하거나 국세청장이 고시한 표준소득률 등을 적용하여 당해 영업의 이익을 산정할 수 있다. 이 경우에 추정매출액 등은 당해영업의 종률,성격,영업규모,영업상태,영업연수,배후지상태 기타 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종유사규모영업의 최근 3년간의 평균매출액 등을 고려하여 결정한다. 1. 영업이익 등 관련자료의 제시가 없는 경우 2. 제시된 영업이익 등 관련자료가 불충분하거나 신빙성이 부족하여 영업이익의 산정이 사실상 곤란한 경우 3. 기타 제시된 영업이익 등 관련 자료에 의하여 산정된 영업이익이 같은 공익사업 시행지구 등 당해 영업의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 영업이익과 비교하여 현저히 균형을 이루지 못한다고 인정하는 경우] 등을 참고하여 산정할 수 있도록 하였으므로 보다 자세한 사항은 현장조사 및 관련자료의 검토 후 결정될 수 있을 것입니다. (질의2) 조망권이 보상대상에 대는지에 대하여 관계법령에서 규정된 바는 없으며, 조망이 다른 토지보다 우월하여 가치가 높게 형성되었다면 토지가격에 반영될 수 있을 것입니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제45조의 규정에 의하면 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 아래 각 호 모두에 해당해야 합니다. 1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다. 2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등(이하 "허가등"이라 한다)을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업 질의하신 내용을 검토해본 결과 양어장은「내수면어업법」제6조의 면허어업에 해당하고 낚시업은 동법제9조의 허가어업에 해당됩니다. 양어장은 면허를 득해야 하고 낚시업은 허가를 득해야 하는데, 질의 내용을 보면 양어장으로 허가를 받고 낚시업을 하고 있는 것으로 판단되는 바, 이는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제45조제2호에서 규정하고 있는 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우 이를 받아 그 내용대로 행하고 있다고 볼 수 없으므로 영업손실을 보상하여야 하는 영업에 해당되기 어렵다고 보입니다.

일반적으로 임지상의 자연림은 임지에 포함하여 거래되는 관행에 따라 임지에 포함하여 평가합니다. 다만, 자연림으로서 수종, 수령, 면적, 주수, 입목도, 관리상태, 성장정도 및 수익성 등이 조림된 용재림과 유사한 자연림의 평가에 관하여는 용재림의 평가에 관한 규정을 준용하도록 규정하고 있습니다. 한편, 지장물은 공익사업에 직접 필요하지 아니한 것인바, 임지와 일체로 평가받지 아니하고 제3자에게 임의로 별도판매 여부는 사업시행자와 협의하시기 바랍니다. 참고적으로 ‘산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙’ 별표 3에 따른 소나무의 벌기령은 국유림의 경우 70년, 공 사유림(기업경영림)의 경우 50년(30)이고 춘양목보호림단지는 공히 100년입니다.

토지보상법 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상)제2항에 의하면 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다”라고 규정하고 있습니다. 다만, 사업시행지구밖에 거주하여 주거이전비 산정시 가구원수에 포함할지에 대한 결정은 사업시행자인 조합이 조사·결정하므로 보다 자세한 사항은 그리 문의하시는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

토지 및 물건조서는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’ 이라함) 제14조에 따라 사업시행자가 작성하여 감정평가업자에게 평가의뢰 하므로 누락된 부분이 있다면 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라함) 제4조에 따른 사업인정 및 제34조에 따른 수용재결은 행정행위인바 행정행위에 위법함이 발견된 경우 행정쟁송(행정심판, 행정소송)을 통하여 권리구제를 받으실 수 있습니다. 보상평가의 부적정으로 인한 권리의 구제는 토지보상법 제83조(이의신청)에 따라 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의신청이 가능하며, 제84조(이의신청에 대한 재결)에 따라 이의신청이 있는 경우 제34조의 규정에 의한 재결이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때에는 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있음을 알려드립니다. 또한 토지보상법 제85조에 의거 행정소송을 통한 권리구제도 가능합니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제17조(재평가 등)에 의하면 관계법령에 위반하여 부당하게 평가된 경우, 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우, 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우로 규정하고 있습니다. 따라서, 조서내용의 변경 등으로 인한 재평가가 아니고 원활한 보상사업의 추진을 위하여 1년이 경과하지 아니한 토지를 재평가할 수는 없을 것으로 판단됩니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제66조 제5항에 의하면 “다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대할 수 있는 국·공유재산은 국유재산법·지방재정법 그 밖에 국·공유지의 관리와 처분에 관하여 규정한 관계 법령의 규정에 불구하고 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다”고 규정하고 있습니다. 아울러, 재건축지역내 도로부지에 대한 평가는 감정평가 관련 자료의 검토 및 현장조사가 수반되어야 하는 업무로서 적법한 절차에 의하여 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다.

「도시 및 주거환경 정비법」제40조에 따라 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라함)을 준용하도록 하고 있습니다. 토지보상법 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상)제2항에 의하면 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다”라고 규정하고 있습니다. 다만, 사업시행지구밖에 거주하여 주거이전비 산정시 가구원수에 포함할지에 대한 결정은 사업시행자인 조합이 조사·결정하므로 보다 자세한 사항은 조합으로 문의하시는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

조합원이 분양신청 등을 하지 아니한 등의 경우에는 관리처분을 위한 종전자산 평가와는 별도로 현금 정산을 위한 감정평가가 이루어지게 됩니다.

토지의 보상평가는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조의 규정에 의하여 표준지 공시지가를 기준으로 평가하되 정상적인 거래사례, 현시가 등 평가대상토지의 가격형성에 영향을 미치는 제요인을 감안하여 평가합니다. 개별공시지가 또는 주택공시가격은 “부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에서 정하는 절차에 의하여 과세를 목적으로 산정한 것으로 재개발사업시에는 감정평가사에 의해 별도로 평가가 이루어지는 것입니다.

임료의 평가는 「감정평가에 관한 규칙」제22조에 따라 임대사례비교법으로 평가함을 원칙으로 하고 있으며, 적산법(부동산의 기초가격에 기대이율을 곱한 후 부동산운영에 필요한 제경비를 합산하는 방법)으로도 평가가 가능합니다. 그러므로 층별 임대료가 다를 경우 사용료를 다르게 청구할 수 있을 것으로 보여지며, 감정평가의뢰 및 보다 자세한 사항은 우리 협의회 홈페이지지역정통평가사 메뉴를 이용하시어 가까운 지역의 감정평가사에게 문의해 주시기 바랍니다.

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조에 따르면 감정평가라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이라고 정의하고 있습니다. 경제적 가치는 주관적인 것이 아니라 법적·현실적으로 객관적으로 인정되는 가치이어야 할 것이므로, 동종 유사업종에 비하여 초과수익이 발생하는 것이 인정되는 경우라면 영업권으로 평가가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 경매의 경우 재판부의 결정에 의해 평가대상 등이 확정되어 평가됩니다. 감정평가서에 수목, 돌 등을 토지에 포함하여 평가하였다고 기재하였고 인터리어용 가공석에 대하여는 평가대상 여부인지가 불분명하다면 평가의뢰자인 재판부로 문의하시는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.

소송평가의 경우 재판부의 결정에 의해 모든 절차가 진행되므로 소송평가에 대하여 이의가 있으신 경우 담당재판부에 문의하시면 재판부에서 이의제기의 타당성 여부를 검토하여 재감정여부를 결정하게 되오니 해당 재판부로 문의하시기 바랍니다.

법원 경매의 경우 재판부의 결정에 의해 모든 절차가 진행되므로 경매감정에 대하여 이의가 있으신 경우 담당재판부에 문의하시면 재판부에서 이의제기의 타당성 여부를 검토하여 재감정여부를 결정하게 되오니 해당 재판부로 문의하시기 바랍니다.

담보목적을 위한 토지평가는「부동산가격 공시에 관한 법률」제3조에 따라 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 평가시점 당시의 관계법령, 공법상 제한 사항, 가격형성요인 등을 종합적으로 고려하여 평가하며, 취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 따라 표준지공시지가를 기준으로 평가하나 객관적 기준평가, 현황기준평가, 개발이익 배제평가 등을 원칙으로 하고 있으므로 표준지의 선정이 담보평가와 달라질 수 있음을 알려드립니다. 아울러, 표준지선정 등 보다 자세한 사항은 사업시행자 및 감정평가 기관에 문의하시기 바랍니다.